Mieszkania, a więc nieruchomości, są jedną z podstawowych potrzeb człowieka. Każdy z nas musi gdzieś mieszkać. Nawet bezdomni muszą sobie poszukać lokum na zimę, czy to domki na działkach, czy noclegownie. To podstawowa potrzeba każdego człowieka, zaraz po jedzeniu i piciu, usytuowana bardzo wysoko w piramidzie potrzeb Abrahama Maslova. Były i będą od zawsze potrzebne ludziom. Temat nieruchomości jest tak rozległy, że postanowiłem się zająć w tym artykule jedynie nieruchomościami jako inwestycją pod budowanie dochodu pasywnego, w celu osiągnięcia wolności finansowej. Skupię się jedynie na mieszkaniach i ich ROE, czyli stopie zwrotu z inwestycji.
Jak pisze wielu autorów książek o nieruchomościach to, co jest najważniejsze, to po pierwsze lokalizacja, po 2-gie lokalizacja i po 3-cie lokalizacja. Inwestowanie ma jedynie wtedy sens gdy na lokalnym rynku jest popyt na dany typ nieruchomości. Nie inwestuj nigdy tam gdzie jest wysoka stopa bezrobocia, wyższa od średniej krajowej. Co z tego, że mieszkanie kupisz taniej skoro będziesz miał ogromne kłopoty z wynajęciem a pustostany to największy wróg twojej inwestycji. Wyjątkiem od tej reguły mogą być jedynie nieruchomości wakacyjne, położone w atrakcyjnych kurortach. Inwestując musisz określić kto będzie twoim klientem docelowym. Czy studenci czy np. młode pary na starcie bez zdolności kredytowej itp. Trzeba pamiętać, że rynek nieruchomości ma lokalny charakter i to co sprawdza się w mieście X niekoniecznie będzie działało w mieście Y. Obecnie, gdy na uczelniach mamy pokolenie niżu demograficznego, wymagania studentów bardzo wzrosły. Zarówno co do lokalizacji mieszkania jak i do jego standardu. I tak obecnie wzięciem cieszą się mieszkania położone do 10-ciu minut spacerem od uczelni i o przyzwoitym standardzie. Czasy gdy wynajmowało się mieszkania określane jako tylko dla studentów dawno się skończyły. Wielu właścicieli mieszkań na wynajem tego nie dostrzegło i dziwią się dlaczego mają pustostany.
Jakie są najważniejsze zalety inwestowania w nieruchomości?
1. Możliwość kupna nieruchomości poniżej jej rynkowej wartości.
Trzeba znaleźć zmotywowanego sprzedającego, to znaczy takiego, któremu bardzo zależy na sprzedaniu a nie traktuje swojej nieruchomości jako biznesu życia i może ją sprzedawać np. rok lub dłużej. Z takim sprzedającym raczej się nie dogadamy. Powody szybkiej sprzedaży mogą być różne. Rozwód, wyjazd za granicę, zadłużenie właściciela. Najlepiej spytać sprzedającego wprost dlaczego sprzedaje swoją nieruchomość. Jeśli dopisze nam szczęście możemy nabyć nasze mieszkanie nawet 30% poniżej jej rynkowej wartości. Często powodem obniżki ceny może być stan techniczny nieruchomości. Wtedy należy się podeprzeć wiedzą fachowca od remontów, najlepiej aby zrobił nam kosztorys, wycenę remontu, gdyż obniżona cena może wcale nie być okazją. Możliwość taniego nabycia mieszkania jest z pewnością wielką zaletą nieruchomości gdyż trudno sobie wyobrazić, iż kupimy np. akcję jakiejś firmy na GPW np. 30 % lub 20% poniżej ich aktualnych notowań.
2. Stosunkowo łatwo uzyskać kredyt na zakup nieruchomości.
Bank chętnie pożyczy Ci pieniądze na zakup nieruchomości bo jest ona dobrym zabezpieczeniem udzielonego kredytu. Wartość akcji może spaść do zera jeśli firma emitent zbankrutuje i pozostawi po sobie więcej długów niż majątku. Wartość nieruchomości nigdy nie spadnie do zera. Ziemia na której ona stoi zawsze będzie miała jakąś wartość. Istnieje przekonanie, u większości ludzi niezorientowanych w temacie, iż aby inwestować w nieruchomości trzeba mieć dużo pieniędzy, gotówki. Tymczasem wystarczy mieć zdolność kredytową, którą możemy sobie zbudować i 15% wartości nabywanej nieruchomości aby zacząć inwestować.
3. Kolejną zaletą nieruchomości jest przechowanie wartości w czasie. Jest to trwałe aktywo rzeczowe. Nasz kapitał jest względnie bezpieczny, w porównaniu z innymi inwestycjami jeśli dobrze ubezpieczymy naszą nieruchomość. Nawet kiedy w czasie kryzysu jej wartość spadnie o 30% na okres 3-4 lat a my mieszkanie mamy wynajęte to specjalnie tego nie odczujemy. W długim okresie czasu możemy na naszej nieruchomości zarobić. Oczywiści co do twierdzenia niektórych pośredników i ekspertów, iż wartość nieruchomości w długim okresie czasu rośnie średnio o 7 do 9% rocznie byłbym ostrożny. Po pierwsze moim zdaniem tyle wynosi prawdziwa inflacja roczna, a po drugie najważniejsze w inwestowaniu w nieruchomości jest dodatni przepływ pieniężny tzw Cash flow i ROE stopa zwrotu z inwestycji. Nastawiając się jedynie na przyszłe zyski kapitałowe czyli, że sprzedamy naszą nieruchomości za wiele więcej niż za nią zapłaciliśmy popełniamy duży błąd stajemy, się spekulantami a nie inwestorami.
4. Bardzo istotnym plusem nieruchomości mogą być korzyści podatkowe jakie one dają, zwłaszcza dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą. Taką korzyścią jest amortyzacja. Zastosowanie tak zwanej indywidualnej stawki amortyzacyjnej daje nam prawo do odpisania księgowej straty w wysokości do 10 % wartości amortyzowanej nieruchomości rocznie. Oznacza to sporą obniżkę podatku i jest nazywane tarczą podatkową.
Każdy medal ma dwie strony.
Przejdźmy zatem do wad inwestowania w nieruchomości. Do najistotniejszych wad można zaliczyć małą płynność, trudno je szybko spieniężyć. Ktoś powiedział ,że kupno nieruchomości jest jak małżeństwo. Łatwo wziąć ślub trudniej się rozwieźć.
Kolejnym minusem jest to, że wymagają dobrego zarządzania i co za tym idzie specjalistycznej wiedzy. Jeden właściciel na mieszkaniu może ponosić stratę, pustostany, sposób rozliczenia podatków, wysokie koszty remontu a drugi na tym samym mieszkaniu może mieć spory zysk 7-8% rocznie. Jeśli brak Ci specjalistycznej wiedzy warto skorzystać z pomocy fachowców. Nie zawsze musi to być bardzo kosztowne. Błędy popełnione przez Ciebie na etapie kupna, remontu, poszukiwania najemców i wyborze optymalnej formy opodatkowania mogą cię kosztować o wiele więcej. O wadach prawnych nieruchomości nawet nie wspomnę. Dlatego ważne abyś budował swój własny zespół złożony z zaufanego doradcy kredytowego, notariusza, sprawdzonych pośredników nieruchomości, fachowców od remontów i podatków.
Kolejną wadą jest lokalny charakter rynku. Każdy z nas słyszał o dzielnicach o złej reputacji, gdzie lepiej nie chodzić bez potrzeby po zmroku. Kiedyś przeczytałem w jednej książce o inwestowaniu w nieruchomości, której autor pisał, iż jak szedł oglądać mieszkanie do kupienia i widział brudną, dawno nie malowaną, odrażającą klatkę schodową to od razu skreślał takie mieszkanie z listy do kupienia.
Istotną sprawą jest też cel jaki przyświeca nam jako inwestorom. Czy zależy nam na pomnożeniu kapitału flippy czy na zbudowaniu źródła comiesięcznego stałego dochodu pasywnego, czyli na najmie. Czy inwestujemy dla zysków kapitałowych czy dla przepływów pieniężnych. A może łączymy obie te strategie. Kupujemy mieszkanie, remontujemy je wynajmujemy a np po 5 latach sprzedajemy z zyskiem.
Nieruchomości to oczywiście nie jest biznes dla każdego, ale prawie każdy może się go nauczyć. Jeśli jesteś źle zorganizowany, niesystematyczny, masz trudność w podejmowaniu decyzji lub po prostu czujesz, że ten temat kompletnie cię nie kręci to lepiej dać sobie z tym spokój. Nieruchomości jak i wszystko inne, aby odnieść sukces trzeba po prostu kochać lub przynajmniej lubić. Jeśli czujesz ten temat możesz znaleźć okazje tam gdzie inni jej nie dostrzegają. Może to być podział pokoju na dwa lub budowa antresoli, ( dodatkowa sypialnia) lub podział działki na dwie lub zmiana jej przeznaczenia. Możesz też sporo zarobić rozwiązując jakiś problem, który znacząco obniża wartość nieruchomości. Jeśli temat Cię interesuje zapraszam do zaglądania na tego bloga. Będą publikowane nowe artykuły na temat nieruchomości. Jeśli chcesz, aby nic cię nie ominęło, zapisz się na newslettera aby dostawać informacje o nowych artykułach.
Mam nadzieję, że ten wpis Ci się spodobał i zastanawiasz się nad inwestowaniem w nieruchomości. Jeśli tak to proszę zostaw swój komentarz pod artykułem. Może masz jakieś pytania na które chciałbyś znaleźć odpowiedź w kolejnych artykułach?
0
20